附：怀化商品房买卖合同纠纷审判工作典型案例
案例一：商品房买卖办理网签并不具有准物权的效力
基本案情：2010年4月16日，赵某与某公司签订了三份《商品房购买合同》，约定某公司将其开发的某商业广场三套房屋以总价436.4万元的价格卖给原告，公司负责办证。在赵某将房款支付完毕后，某公司将该房屋交付给了赵某使用，但一直未予办证。2014年4月，赵某得知开发公司与第三人徐某在2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，又将上述三套房屋以合计276.6万元的价格再次卖与徐某，并办理了网签。为此，赵某向法院起诉，请求确认开发公司与其签订的《商品房购买合同》有效，并要求开发公司为其办理两证。
裁判结果：法院经审理认为，赵某、徐某与开发公司签订的合同合法有效，鉴于本案赵某先订立合同，将房款支付完毕并实际占有使用该房屋，而徐某办理的网签并无物权效力，故支持赵某诉讼请求，判令开发公司为赵某办理产权证。
典型意义：办理网签与预告登记并不是一回事。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，预告登记，才对不动产买卖设立了准物权效力。而网签仅属于行政管理，不具有准物权的效力。
案例二：房屋面积差异3%是关键
基本案情：王某2013年购买了一处商品房，面积89.5平方米，王某按89.5平方米交了房款，2014年9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米，王某诉至法院，要求出售人依法退还多交的房款及利息。
裁判结果：法院经审理认为，王某按照89.5平方米的面积交的房款，而实际所得面积仅80.5平方米，房屋面积误差远超过3%，并且实际面积小于合同约定面积。现王某要求出售人依法退还多交的房款及利息，符合法律规定，法院依法予以支持。法院判决在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出售人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出售人双倍返还买受人。
典型意义：商品房买卖合同纠纷中经常出现房屋面积误差，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条对房屋面积误差进行了详细规定：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的据实结算，买受人请求解除合同，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
案例三：一房二卖已付购房款须双倍返还
基本案情：2013年11月28日，周女士与某公司签订了《商品房买卖合同》，购买两个门面，原告按照合同约定分别于2013年11月28日、2014年1月24日向某公司支付房屋购房款180万元，某公司于2014年3月将两门面交付给周女士。后周女士到相关部门查询得知，某公司在周女士购房之前已将该房屋出售给向某，并办理房屋预告登记，致使周女士无法取得该房屋产权。周女士多次与某公司协商均未能解决，无奈之下起诉至法院，请求人民法院依法判决。
裁判结果：法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方都有按照约定履行合同的义务，因一方原因导致合同无法履行或不能完全履行的，应按合同约定或法律规定承担违约责任及赔偿责任。某公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应当承担违约责任及赔偿责任；至于某公司在庭审中主张其没有故意隐瞒出售给第三人或抵押的事实，与向某的购房合同名为购房事实上是借款，不存在一房二卖，但该公司并未提出充分证据予以佐证，法院不予认可。法院判决撤销周女士与某公司签订的《商品房买卖合同》，某公司返还周女士购房款180万元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付已付房款利息，并赔偿周女士180万元。
典型意义：《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 根据上述规定，买受人在与房屋出售人签订商品房买卖合同时，出售人如果隐瞒所交易房产已经出卖等事实，其所签订的房屋买卖合同因出售人的欺诈致使双方无法履行。故买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出售人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
案例四：买受人与出售人约定的房屋交付条件不得违反法律强制性规定
基本案情：李女士于2014年2月与某公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但到期交房时，该公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将该公司告上法庭，请求法院判令其给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，某公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，某公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
裁判结果：法院认为，李女士与某公司签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对某公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对该公司的抗辩理由不予支持。最终，法院判令某公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
典型意义：对于商品房的交付条件，我国多部法律、法规都做出了相应的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，又完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”明确规定交付建筑工程，除了建筑工程质量符合标准即土建部分外，还应该具备国家规定的其他竣工条件，这是法律的强制性规定，违反该强制性规定的合同条款，根据《合同法》第五十三条的规定，应当都是无效的条款。国家规定的其他竣工条件，比如规划、消防、环评、人防、道路、绿化、水电气等，散见于其他法律和行政法规中，建设部门通过对各部门的资料的审核来对房屋是否符合交付条件进行认定，法院应当以行政部门出具的备案表作为认定房屋合格的依据。综上，当事人可以对房屋的交付进行约定，但是该约定不得违反法律强制性规范，否则该条款无效。
案例五：出售人销售广告内容明确属要约
基本案情：2006年，某公司宣传广告的“项目介绍”中称“物资城内主路宽18米，辅路宽16米，完全可以容纳各种型号的大货车自由进出，经营户大可不必担心由于过道窄而无法装卸货物从而给经营户带来极大的便利”；并在封底以醒目字体标明“让行业同仁买到最实惠的经营场所、路网规划实用（内路网16-18米宽）”。在商业广告的首页最下方注有一行黑色的小字“项目最终解释权归某公司所有”，该行字体并不醒目。代某见到该公司的宣传广告和通过咨询后，于2007年5月5日与该公司签订了房屋内部定购定金协议，并交纳门面定金40000元。2007年10月11日，代某与某公司双方签订了《商住房预售合同书》，约定代某购买该公司开发的内C栋103号、104号门面。合同签订后，代某依约交清了购房款，但在临近交房时，发现其购置的门面因某公司修了地下室时进出口通道，门面面对的路面只有约3.6米，严重违反了其宣传资料所写的内路辅路宽16米的承诺，遂发生纠纷，经双方协商无果后诉至法院。
裁判结果：法院经审理认为，某公司在广告上对“物资城内主路宽18米，辅路宽16米，完全可以容纳各种型号的大货车自由进出，经营户大可不必担心由于过道窄而无法装卸货物从而给经营户带来极大的便利”的宣传，有具体明确的内容，符合司法解释中关于要约的规定，应视为商品房预售合同的内容。合同一经订立，双方当事人均应严格遵守。现某公司在实践中违约，但当事人既未对违约金进行约定亦未对因违约产生的损失的计算方式进行约定的情况下，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用的原则予以衡量并作出判断。法院依法判决某公司赔偿代某房款5%作为违约金。
典型意义：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”出售人的商业广告一旦有具体明确的内容，符合司法解释中关于要约的规定，应视为商品房预售合同的内容。即使出售人以广告中有“本广告归某公司最终解释”，依然不能对抗该广告属于要约的事实。当然，买受人在签订商品房买卖合同时，可以要求出售人将广告中的承诺写入合同，或作为合同的附件。这样就可以避免出现到底属于要约还是要约邀请的问题。