在怀化留神房屋买卖陷阱 别吃这些哑巴亏
发布时间:2015-12-04 09:54 来源:边城晚报 作者:陶谋 编辑:石飞雨
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商品房买卖合同纠纷案日益增多 看法官教你如何维权


怀化新闻网讯(记者 陶谋) 12 月3 日,记者从怀化市中级人民法院召开的商品房买卖合同纠纷审判工作新闻发布会上获悉,受当前宏观经济形势影响,大量商品房买卖合同纠纷涌入法院,2013年1 月1 日至2015 年10 月31日,怀化两级法院共受理商品房买卖合同纠纷案件2319 件。


为此,怀化市两级法院紧紧围绕市委工作中心,主动服务工作大局,竭力实现公平正义,全力延伸审判服务,护航房地产健康发展,保障老百姓正当权益。


商品房买卖合同纠纷案件数量上升明显


据介绍, 受当前国内经济下行压力及商品房供大于求的影响,2013年以来,怀化商品房买卖合同纠纷案件逐步增多。2013 年,市中院受理案件55 件,基层法院受理案件543 件;2014 年,市中院受理案件253 件,基层法院受理案件605 件;2015年截至10 月底,市中院受理案件236 件,基层法院受理案件627 件。


出售人逾期交房、逾期办证纠纷占80% 以上


发布会上,怀化市中级人民法院副院长张志雄介绍,商品房买卖纠纷成因多样,其中多种因素交织导致出售人逾期交房、逾期办证,占商品房买卖纠纷案件的80% 以上。这既有出售人实力不足、违约拖延不予协助办证等自身原因,也有政府部门服务没有跟上的客观原因。


同时,其它几种情况也值得关注,诸如出售人将已出售的房屋另行抵押、出售,“一房二卖”引发纠纷;出售人采取购买VIP 卡、交多少抵多少的形式签订认购书,后当事人违约导致纠纷发生;出售人因民间借贷或涉嫌非法集资,以商品房买卖的形式行以房抵债之实;因购买小产权房引发纠纷;因房屋质量存在瑕疵、面积误差等引发诉讼等。


案件被告大多为出售人


据介绍,2013 年来,怀化法院审理的被告为出售人的案件,占纠纷总额的97.4%。出售人守约意识不强,不严格履行合同,如出售人配套设施不完善、商品房存在质量瑕疵、面积误差等,另有一些经济实力较弱的出售人因资金链断裂,致使房屋延迟交房,甚至出售人直接“跑路”导致烂尾楼出现而引发诉讼。


商品房买卖合同纠纷案件一审判决结案后,当事人尤其是房地产出售人一般不愿意接受判决的结果而选择上诉,导致案件上诉比率较高。如2013 年来基层法院审理此类纠纷1775 件,上诉案件就超过500件,上诉率超过28%。出售人上诉的目的,一是拖延一审判决生效、执行的期限,二是出售人担心因案件提前生效而引发连锁反应。


这些商品房买卖知识,你得知道


市民在购买房产时,应该注意什么?怀化中级人民法院相关负责人提醒,市民在购房产时,要牢记“四清”原则,做到“看清、理清、问清、写清”,小心谨慎地注意处理好购房的各个环节。


选择房产商,首先要看资金实力、品牌形象;参观楼盘时,注重收集资料、保存证据,要看房地产商是否具有“五证”,即预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证;签订合同时,做到平等协商、明确细节;遭受损失时,应当正确诉讼、依法维权。


哪几种情形,市民可以退房?


如果有下列几种情形,买受人有权选择退房:


一是购房合同无效,买受人有权退房。出售人的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如出售人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 出售人在预售房产时,未取得预售许可证、提供虚假预售许可证,且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。


二是购房合同被依法撤销后买受人可退房。


三是按揭不能,买受人有权退房。即不能办理银行按揭手续,由于出售人的原因构成根本违约;或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。


四是迟延交付房屋超过一定期限,买受人有权退房。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


五是房屋面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。


六是房屋主体结构质量存在问题,买受人有权退房。当然,对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权仅据要求退房。


七是房地产商擅自变更规划、设计的,买受人有权退房。


八是套型与图纸设计不一致时,买受人有权退房。


如何认定交付条件与交付期限?


怀化中级人民法院相关负责人表示,城市房地产管理法第26 条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。


建筑法第61 条也规定: 建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。可见在当前法律框架下,开发项目竣工后经验收合格为商品房的法定交付条件。


但有些案例中, 出售人将不符合约定条件的商品房交付买受人,而买受人也同意接收商品房。案件审理时,买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由,要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。


这两种情形下,买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有, 应视为买受人同意变更约定的交付条件, 视为商品房已经交付, 违约金应计算至实际交付之日。